Kuzey Makedonya’da ev sahibi olmak giderek zorlaşıyor

Makedonya’da 307 binden fazla konut boş olmasına rağmen fiyatlar yükseliyor. Yatırımcılar, diaspora ve nakit alıcılar konut talebini canlı tutuyor.

Kuzey Makedonya’da konut piyasasındaki dikkat çekici tablo devam ediyor. 2021 nüfus sayımına göre ülkede 307 bin 187 konut boş durumda bulunuyor. Bu rakam, toplam konut stokunun yüzde 36,6’sına karşılık geliyor. Buna rağmen konut fiyatları düşmek yerine yükselmeye devam ediyor. 2021 sayımında ülkede toplam 839 bin 174 konut bulunurken, bunların 531 bin 987’sinde sürekli ikamet edildiği, 307 bin 187’sinin ise boş olduğu belirlendi. Öte yandan konut arzı yeni projelerle büyümeye devam ediyor. 2020-2025 döneminde ülkede 36 bin 281 konut inşa edildi. Haziran 2026’da ise 754 yeni konut için yapı ruhsatı verildi. Konut piyasasındaki hareketlilik de devam ediyor. 2026’nın ikinci çeyreğinde 6 bin 221 gayrimenkul satışı gerçekleşirken, bu sayı geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 20,2 arttı. 2026’nın ilk yarısında gayrimenkul alım-satımlarının toplam değeri ise 625,7 milyon avroya ulaştı. Konut sadece barınma aracı değil Uzman analizlerine göre konut talebini yalnızca ev sahibi olmak isteyen aileler oluşturmuyor. Konut, birikimlerini değerlendirmek isteyenler için de yatırım aracı olarak görülüyor. Yatırım amacıyla satın alınan, kiraya verilen veya yeniden satış için elde tutulan konutlar da piyasadaki talebi destekliyor. Yurt dışında yaşayan Kuzey Makedonya vatandaşları da piyasadaki önemli alıcı gruplarından biri olarak öne çıkıyor. Bazı konutlar, sahiplerinin yurt dışında yaşaması nedeniyle boş kalırken, mülkler gelecekte kullanılmak veya yatırım amacıyla elde tutuluyor. Nakit ödeme gücüne sahip alıcıların varlığı da fiyatların ortalama gelir seviyesinden bağımsız şekilde yükselmesine katkı sağlayabiliyor. En yüksek fiyatlar Üsküp ve Ohri’de Özellikle Üsküp ve Ohri’nin merkezi ve talep gören bölgelerinde konut fiyatları dikkat çekici seviyelere ulaşmış durumda. 2026’nın ilk yarısında Üsküp Merkez Belediyesi’nde 50 metrekarelik bir daire 168 bin avroya satıldı. Bu satışta metrekare fiyatı yaklaşık 3 bin 360 avro olarak kaydedildi. Ohri’de ise 66 metrekarelik bir daire 211 bin 200 avroya alıcı buldu. Bu satışlar piyasanın genel ortalama fiyatını temsil etmese de, özellikle cazip bölgelerde fiyatların ulaştığı seviyeyi ortaya koyuyor. Boş konutlar neden piyasaya girmiyor? Uzmanlara göre ülkedeki 307 bin boş konutun tamamının piyasaya sürülmesi beklenmemeli. Bu konutların bir bölümü nüfus kaybeden bölgelerde bulunuyor. Bazıları miras yoluyla edinilmiş mülklerden oluşurken, bir kısmı yurt dışında yaşayan vatandaşlara ait. Bazı mülk sahipleri ise konutlarını satmak veya kiraya vermek yerine uzun vadeli yatırım olarak ellerinde tutmayı tercih ediyor. Bu nedenle resmi olarak “boş” görünen konutların tamamı, fiyatları aşağı çekebilecek aktif bir konut arzı oluşturmuyor. Asıl soru: Konutu kim satın alıyor? Makedonya’daki konut piyasasında temel soru artık yalnızca “ülkede kaç konut var?” değil. Konutların nerede bulunduğu, kime ait olduğu, hangi amaçla kullanıldığı ve satın alma gücünün kimlerin elinde olduğu da piyasayı belirleyen önemli faktörler arasında. Özellikle genç ailelerin gelirleri ile konut fiyatları arasındaki fark büyürken, yatırım amaçlı alımlar, diaspora kaynaklı sermaye ve nakit alıcılar piyasadaki talebi destekliyor. Bu tablo, ülkede çok sayıda boş konut bulunmasına rağmen, herkes için erişilebilir konut arzının aynı ölçüde artmadığını gösteriyor.