Kuzey Makedonya'da 307 bin boş konut var: Her üç daireden biri boş

Kuzey Makedonya'nın 2021 nüfus sayımı 839.174 konut kaydetti; bunların 307.187'si, yani yüzde 36,6'sı boştu. Bu, Devlet İstatistik Kurumu tarafından doğrulanmış bir rakam; ancak 2021 yılındaki durumu yansıtıyor.

2021 nüfus sayımı 307.187 boş konut kaydetti; 2020-2025 arasında ise 49.884 yeni konut için inşaat ruhsatı verildi. Aynı dönemde fiyatlar da yükseliyor ve şu soruyu gündeme getiriyor: Sahip olduğumuz ve inşa ettiğimiz konutların ne kadarı gerçekten ev arayan insanlar için erişilebilir? Benzer bir soru Avrupa'da da soruluyor. İspanya'da milyonlarca boş ev var, Fransa uzun süre boş kalan konutların bir kısmını vergilendiriyor, İrlanda ise bu konutların yenilenmesi için on binlerce avro teklif ediyor. Bu ülkelerin deneyimleri, konut piyasası için taşınmazın nerede olduğunun, hangi durumda bulunduğunun ve sahibinin onu oturmak için sunup sunmadığının belirleyici olduğunu gösteriyor. Kuzey Makedonya'nın 2021 nüfus sayımı 839.174 konut kaydetti; bunların 307.187'si, yani yüzde 36,6'sı boştu. Bu, Devlet İstatistik Kurumu tarafından doğrulanmış bir rakam; ancak 2021 yılındaki durumu yansıtıyor. Fiyat artışı ise devam ediyor. "Bloomberg Adria"nın aktardığı Merkez Bankası verilerine göre, 2026'nın üçüncü çeyreğinde Üsküp'teki konut fiyat endeksi yıllık yüzde 10,3 artış kaydetti. Bu endeks başkentteki ilan edilen fiyatları takip ediyor; ülke genelinde gerçekleşen satışları değil. Boş konut sayısının yüksekliğine rağmen yeni konut inşaatı için ruhsat verilmeye devam ediyor. 2020-2025 arasında toplam 49.884 konut ruhsatı verildi: 2020'de 6.210, 2021'de 11.946, 2022'de 7.002, 2023'te 7.865, 2024'te 8.367 ve 2025'te 8.494. Bunların 22.878'i, yani yaklaşık yüzde 46'sı Üsküp Bölgesi'nde. Ruhsatlar ne kadar inşaat planlandığını gösteriyor; ancak tüm konutların başladığı veya tamamlandığı anlamına gelmiyor. Devlet İstatistik Kurumu verilerine göre, bireysel sahipler 2025'te 2.518 konut tamamladı; bu sayı 2024'te tamamlanan 2.512 konutla neredeyse aynı. Gerçekleştirilen inşaat işlerinin değeri 16,2 milyar denar, yani yaklaşık 264 milyon avro oldu. Bireysel ve şirket konut inşaatı arasındaki fark özellikle konut büyüklüğünde görülüyor. Bireysel sahiplerde ortalama kullanılabilir alan 127,3 metrekare, şirketlerde ise 75,2 metrekare — konut başına 52,1 metrekarelik bir fark. Bireysel sahipler toplam 2.113 bina inşa etti; tamamlanan 2.518 konutun toplam alanı 320.404 metrekare oldu. Bu sayıya, toplam 11.114 metrekarelik 92 tatil evi konutu da dahil. Bu nedenle ülke genelindeki boş konut sayısı ile Üsküp'teki fiyat artışı aynı piyasanın iki ölçüsü değil. İnsanların göç ettiği bir yerdeki boş ev, işe, okula ve toplu taşımaya yakın bir konutun gerçek alternatifi değil. Üsküp'te sahibinin satmak veya kiraya vermek istemediği bir konut ise konut stoğunda var olsa da ailelerin seçim yaptığı arzda yer almıyor. İspanya verileri bu farkı özellikle net gösteriyor. 2021 nüfus sayımı yaklaşık 3,84 milyon boş konut, yani toplam stoğun yüzde 14,4'ünü kaydetti. Bunların yüzde 45'i, nüfusun yalnızca yüzde 20,3'ünün yaşadığı 10.000'den az nüfuslu belediyelerde bulunuyordu. 250.000'den fazla nüfuslu büyük şehirlerde ise ülkedeki tüm boş konutların yalnızca yüzde 10,5'i vardı. Başka bir deyişle, kullanılmayan metrekarelerin büyük bir kısmı talebin daha zayıf olduğu yerlerde. Bunların varlığı, ekonomik merkezlerdeki konutlar üzerindeki baskıyı otomatik olarak azaltamaz. Sayım yöntemi de önemli. İspanya istatistik kurumu elektrik tüketimi verilerini kullandı: tedarik sözleşmesi olmayan veya belirlenen asgari eşiğin altında tüketimi olan konutları boş olarak sınıflandırdı. Bu, bir adreste sürekli ikamet olup olmadığını belirlemeye dayanan olağan yaklaşımdan farklı. Fransa ise boş konutları, ikinci ev veya aralıklı kullanılan konutlardan ayrı sayıyor. Fransız istatistik kurumu INSEE'nin ön tahminine göre, 2026 başında ülkede Mayotte hariç yaklaşık 2,9 milyon boş konut, yani stoğun yüzde 7,6'sı vardı. Ayrıca yaklaşık 3,8 milyon konut ikinci ev veya aralıklı kullanım içindi. Bu nedenle Kuzey Makedonya'nın yüzde 36,6'sı, İspanya'nın yüzde 14,4'ü ve Fransa'nın yüzde 7,6'sı basit bir sıralamaya dönüştürülmemeli. Yıllar, kaynaklar ve kategoriler farklı. Karşılaştırmanın doğru olması için önce her ülkenin "boş konut" ile neyi kastettiği belirlenmeli. Avrupa'da fiyatlar da aynı şekilde hareket etmiyor. Eurostat'a göre, 2026'nın ikinci çeyreğinde AB'de konut fiyatları bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 4,7 arttı. Ancak Portekiz yüzde 16,5 artış kaydederken Fransa'da yüzde 0,8 düşüş oldu. Ulusal ortalama da şehirler ve bölgeler arasındaki büyük farkları gizleyebiliyor. Bu nedenle bazı Avrupa ülkeleri mevcut taşınmazların kullanımını etkilemeye çalışıyor. Fransa'da konut baskısının belirgin olduğu bazı belediyelerde, en az bir yıl boş kalan konut için özel bir vergi ödeniyor. 2026 için geçerli kurallara göre oran, vergilendirmenin ilk yılında yüzde 17, sonraki yıllarda yüzde 34. Matrah, konutun satış değeri değil, kira için kadastro değeri. Muafiyetler de var; örneğin oturmaya uygun hâle gelmesi için büyük onarım gerektiren veya piyasa fiyatından sunulduğu hâlde alıcı ya da kiracı bulamayan taşınmazlar için. Böylece kullanılabilir bir konutu kasten boş tutmak ile sahibinin gerçekten kullanamadığı taşınmaz arasında ayrım yapılıyor. İrlanda finansal teşvik de kullanıyor. Boş taşınmazların yenilenmesi programı, kullanılmayan bir binayı kalıcı eve veya kiralık taşınmaza dönüştürmek için 50.000 avroya kadar destek sunuyor. Harabe olarak tespit edilen bir bina için destek 70.000 avroya çıkabiliyor. Koşullar arasında taşınmazın en az iki yıldır boş olması ve 2008'den önce inşa edilmiş olması var. Bu önlemlerin amaçları farklı: vergi, kullanılabilir bir taşınmazı boş tutmanın maliyetini artırıyor; hibe ise engel pahalı onarım olduğunda yardımcı oluyor. Ancak bunların varlığı, konut erişilebilirliği krizini çözdüklerinin kanıtı değil. Kuzey Makedonya için ilk adım, nüfus sayımı rakamının arkasında ne olduğunu belirlemek olurdu. Boş konutların kaçı güçlü talebin olduğu yerlerde? Kaçı kullanılabilir, kaçı yeniden yapılanma gerektiriyor, kaçı çözülmemiş miras konusu? Kaçı aralıklı kullanılıyor, kaçı yıllardır ne satışa ne de kiralamaya sunuluyor? Nüfus sayımından bugünkü alıcıların ne kadarının yatırımcı, gurbetçi veya ilk evini alan hane olduğu da çıkarılamaz. Bu tür veriler olmadan, fiyatları "diasporanın" veya "nakit alıcıların" yükselttiği açıklaması yeterince ölçülmüş olarak kalmıyor.