Kuzey Makedonya’da ikinci konut kredilerine yeni kısıtlamalar

Kuzey Makedonya’da 1 Aralık’tan itibaren ikinci konut kredilerinde vade 25 yıla düşecek. Gelir sınırları sıkılaşırken peşinat şartı da yüzde 25 olarak uygulanıyor.

Kuzey Makedonya’da 1 Aralık 2026’dan itibaren ikinci ve sonraki konutlarını krediyle satın almak isteyen vatandaşlar için daha sıkı finansman koşulları uygulanacak. Merkez Bankasının yeni düzenlemeleri kapsamında konut kredilerinin azami geri ödeme süresi 30 yıldan 25 yıla düşürülürken, aylık kredi ödemelerinin gelire oranına ilişkin sınırlar da daraltılacak. Yeni düzenlemeler, yalnızca yatırım amacıyla ikinci konut satın almak isteyenleri değil, aile büyüklüğünün artması veya çocukların büyümesi nedeniyle daha geniş bir eve ihtiyaç duyan vatandaşları da etkileyecek. Mevcut konutunu elinde tutarak daha büyük bir eve taşınmayı planlayan aileler, daha yüksek gelir göstermek, daha fazla peşinat ayırmak ve daha yüksek aylık taksitleri karşılamak zorunda kalabilecek. Kredi vadesi 25 yıla düşüyor Merkez Bankasının yeni önlemlerine göre, ikinci ve sonraki konutlar için kullanılan kredilerde azami geri ödeme süresi 30 yıldan 25 yıla indirilecek. Ayrıca, borçlunun aylık toplam kredi ödemelerinin gelirine oranına ilişkin üst sınırlar da düşürülecek. Buna göre, ilk konut dışında kalan amaçlarla kullanılan denar kredilerinde söz konusu oran yüzde 50’den yüzde 45’e, döviz bileşeni bulunan kredilerde ise yüzde 45’ten yüzde 40’a gerileyecek. Bunlar düzenleyici üst sınırlar olurken, bankalar kendi iç değerlendirmelerinde daha sıkı koşullar uygulayabilecek. Yeni şartlar, kredi başvurularında yalnızca maaşın değil, mevcut borçların da önemini artıracak. Taşıt kredisi, tüketici kredisi, kredi kartı borcu veya izin verilen hesap eksi bakiyesi bulunan kişilerin kredi kullanabilmesi için daha yüksek bir gelire sahip olması gerekebilecek. 130 bin avroluk kredi için ne kadar gelir gerekiyor? Örnek bir hesaplamaya göre, daha büyük bir konut satın almak isteyen ve 130 bin avro konut kredisine ihtiyaç duyan bir aileyi ele alalım. Ailenin ilk konutunu elinde tutarak kiraya vermeyi planladığı varsayılıyor. Haberdeki hesaplamaya göre, yeni koşullar altında aylık kredi taksiti yaklaşık 723 avro olacak. Ailenin başka bir kredi borcu bulunmadığı durumda, aylık toplam kredi ödemelerinin gelire oranı yüzde 45 ile sınırlandırıldığında en az 1.607 avro; yüzde 40 sınırında ise yaklaşık 1.808 avro aylık gelir gerekiyor. Ailenin hâlihazırda aylık 200 avro tutarında başka kredi ödemeleri varsa, toplam aylık borç yükü 923 avroya çıkıyor. Bu durumda yüzde 45’lik sınır için yaklaşık 2.051 avro, yüzde 40’lık sınır için ise 2.308 avro aylık gelir gerekiyor. İkinci konut için yüzde 25 peşinat şartı Merkez Bankası, ikinci konut alımlarına yönelik kredi koşullarını daha önce de sıkılaştırmıştı. Geçen yılın sonunda yapılan düzenlemeyle, ikinci konut satın alımlarında asgari peşinat oranı yüzde 15’ten yüzde 25’e çıkarılmıştı. Buna göre, satın alınmak istenen konutun fiyatı 173 bin 333 avro olduğunda, 130 bin avroluk kredi kullanılması halinde aradaki yaklaşık 43 bin 333 avronun alıcı tarafından karşılanması gerekiyor. Böylece ikinci konut almak isteyen ailelerin yalnızca kredi taksitlerini karşılayabilecek bir gelire değil, aynı zamanda yüksek miktarda birikime de sahip olması önem kazanıyor. Kira geliri kredi değerlendirmesinde belirleyici olmayabilir İlk konutunu kiraya vererek yeni evinin kredi taksitlerini karşılamayı planlayan aileler açısından kira geliri de önemli bir unsur olacak. Ancak bankalar, beklenen kira gelirini kredi değerlendirmesinde otomatik olarak ve tamamen hesaba katmayabilir. Bankalar, kira sözleşmesi, düzenli ödeme kayıtları ve gelirin sürdürülebilirliğine ilişkin belgeler talep edebilir. Bu nedenle bir konutun kira getirisi sağlaması, kredi başvurusunun mutlaka onaylanacağı anlamına gelmiyor. Amaç aşırı borçlanmayı önlemek Merkez Bankasının yeni önlemleri, ülkede konut kredilerindeki hızlı büyümenin sınırlandırılmasına yönelik adımların devamı olarak değerlendiriliyor. Konut kredilerindeki aylık artışın çift haneli seviyelerde seyretmesi, kredi koşullarının sıkılaştırılmasında etkili olan unsurlar arasında gösteriliyor. Benzer düzenlemeler diğer ülkelerde de gündeme geliyor. Hırvatistan Merkez Bankası da kredi piyasasındaki hızlı büyümeye karşı bankaların düzenleyici sınırların üzerindeki kredi istisnalarını kullanma alanını kısıtlamıştı. Ancak Hırvatistan’daki uygulama ile Kuzey Makedonya’daki yeni düzenlemeler aynı kapsamda değil. Yeni koşullar, aşırı borçlanma riskini azaltmayı amaçlarken, ailelerin değişen konut ihtiyaçlarını karşılamasını da zorlaştırabilir. Önümüzdeki dönemde temel soru, finansal istikrarı koruma hedefi ile vatandaşların daha uygun ve geniş konutlara erişim ihtiyacı arasındaki dengenin nasıl kurulacağı olacak.